Propriétaire qui boude

[Natura]

Mon proprio a contacté la Régie: je suis convoqué à une audience pour non-paiement de loyer. On me demande en plus du loyer d'un mois près de 2000$ pour l'« insalubrité » de mon logement. L'appartement n'est pas insalubre. Le propriétaire n'a d'ailleurs pas vu l'intérieur du logement depuis plus d'un an, wth. On demande aussi mon éviction.

J'ai contacté la Régie pour savoir comment préparer ma défense, mais l'agente au téléphone m'a avoué que la Régie ne sait pas sur quoi repose la demande de mon proprio concernant l'insalubrité. Il n'y a aucun détails, en nulle part, sur la question. La Régie et moi sommes tous les deux devant le néant. Je n'ai qu'à prendre des photos de l'appartement et attendre le jour J, je suppose? Quelqu'un a déjà vécu une audience à la Régie du logement?

Première chose : j'ai toujours entendu dire que c'est très difficile d'évincer un locataire de son logement. Ça prend d'excellentes raisons et dans ton cas, il n'y en a pas.

Deuxième chose : je ne sais pas dans quel coin tu habites mais il y a de nombreuses ressources pour aider les locataires qui font face à des difficultés reliées au logement (ça inclut bien sûr les proprios trous d'cul). Il y a des "Comités logement" dans plusieurs quartiers et si tu appelles celui qui s'occupe du territoire où tu habites, je suis pas mal certaine qu'ils pourront te donner quelques tuyaux. Ça dépend toujours du Comité dont il est question : certains sont peu actifs et d'autres sont super organisés (comme celui de Rosemont, par exemple). Mais bref, ça te coûte rien d'essayer. Voici une liste des ressources disponibles : http://www.frapru.qc.ca/spip.php?page=comitelogement

Bonne chance et tiens-nous au courant.

[VaGaBonD]

Tu passes quand ?

Mon ami ça fait un an et demi qu'il attend des nouvelles de la Régie, sauf que lui c'est locataire vs. proprio...

Si ça traine autant que lui, y'a quand même un problème de logistique qui se pointe, puisqu'il ne prend plus les loyers que tu lui donne...

Quel océan de marde administrative pour 4 pauvres jours de retard ! pis dans quel monde qu'il vie ? Ça arrive de temps en temps quelques jours de retard sur un loyer quand t'es proprio, et tu fais pas de cacas nerveux sur un locataire qui t'as historiquement toujours bien payé, m'semble.

Il va sûrement juste, et j'espère, se faire sermonner bien sec par la Régie et payer son imbécilité a grand frais.

"Non mais Monsieur X... sachez qu'on a des cas ici de gens que ça fait 8 mois qu'ils ont rien payés pis qui ont décrissés, allègrement, entre temps, tous les murs, armoires, tuyauterie de l'appartement; venez vous vraiment brailler pour 4 jours ?"

[Latourette]

Pour tous les autres mois, le loyer est payable en totalité à la date convenue au bail ou si rien n’est prévu, le premier jour du mois. Un loyer qui n’est pas acquitté le jour convenu est en retard. La Régie du logement précise qu’après plus de trois semaines de retard dans le paiement du loyer, un propriétaire peut s’adresser à la Régie pour obtenir du tribunal une résiliation de bail. Une demande de résiliation peut aussi être introduite lorsque le locataire paie fréquemment son loyer en retard et que cela cause un préjudice sérieux au propriétaire.

Le loyer peut être payé en espèces, par mandat postal ou par chèque visé. Si le locateur y consent, le loyer peut également être payé par chèque. Une série de chèques postdatés ne peut être exigée par le locateur. Néanmoins, ce mode de paiement peut faire l’objet d’une entente entre les parties.

À moins que les parties n’en conviennent autrement, le propriétaire doit se présenter chez son locataire pour y percevoir le loyer. En échange de chaque paiement, le locataire a le droit d’exiger un reçu ou un accusé de réception de son propriétaire.

Régie du logement

[conan]

WTF

[FaiTh]

WTF

Vraiment ? Again ?

Dans un autre ordre d'idée : ChokingDog, je serais tellement en criss contre mon proprio à ta place... Tu l'avertis et il passe le chèque quand même... Wow, faut pas être brillant. Bonne chance, mais je ne m'inquiète pas pour ton cas. C'est juste vraiment chiant la perte de temps et tout pour une niaiserie du genre.

[NullZilla]

J'te souhaite une meilleure fin que Gabriel Nadeau-Dubois et son coloc!

16 mai 2012

Régisseur : Robin-Martial Guay, juge administratif

Davide Francisco

Locateur - Partie demanderesse

c.

Gabriel Nadeau-Dubois

Arnaud Theurillat-Cloutier

Locataires - Partie défenderesse

D É C I S I O N

[1] Le locateur demande la résiliation du bail et l'expulsion des locataires, le recouvrement du loyer (950 $) ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel. La demande a été signifiée aux locataires qui étaient présents à l’audience. À cette réclamation s’ajoutent les coûts pour l’électricité pour les mois de juillet à novembre 2011 au montant de 360 $.

[2] Il s'agit d'un bail fixe du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 au loyer mensuel de 950 $, payable le premier jour de chaque mois.

[3] Le bail prévoit que les locataires sont solidairement responsables envers le locateur.

[4] La preuve du locateur démontre que les locataires doivent 1 900 $, soit le loyer des mois de mars et avril 2012, plus 8 $ représentant les frais de signification prévus au Règlement.

[5] Quant à la réclamation pour les coûts de l’électricité, la preuve par admission a révélé que celle-ci avait été payée la veille auprès d’Hydro-Québec par les locataires.

[6] Pour le reste, les locataires nient devoir la somme de 1 900 $ au locateur. Selon le locataire, monsieur Gabriel Nadeau-Dubois, ils ont effectué le paiement de chacun de ces deux mois de loyer. Toujours selon le locataire Gabriel Nadeau-Dubois pour chacun de ces deux mois à savoir mars et avril 2012, ils ont, coup sur coup, glissé dans une enveloppe 950 $ en argent qu’ils ont ensuite déposée dans la boite aux lettres du domicile du locateur.

[7] Pour appuyer leurs dires, monsieur Nadeau-Dubois a soumis en preuve deux relevés de son compte bancaire comme quoi deux retraits totalisant 1 000 $ effectués le 12 mars 2012 prouveraient le paiement en retard, a-t-il admis, du loyer de mars alors que deux autres retraits totalisants 960 $ effectués deux semaines plus tard, soit le 2 avril 2012, prouveraient, quant à eux, le paiement du mois d’avril 2012.

[8] Invités à faire la preuve de la réception des deux paiements en argent de 950 $ qu’ils disent avoir fait au locateur, ceux-ci concèdent qu’ils n’ont aucun reçu qui atteste que les deux paiements ont été reçus par le locateur.

[9] Confrontés au fait que la preuve des retraits d’argent d’un compte bancaire ne faisait que prouver l’opération bancaire de retrait en soi, sans plus, les locataires viendront dire que le produit des retraits a servi au paiement du loyer, le tout conjugué à un exercice de syllogismes appuyés sur des conjonctures au désavantage du locateur qui est à blâmer selon monsieur Nadeau-Dubois.

[10] Questionnés par le tribunal sur l’à propos d’un mode de paiement aussi risqué que celui qu’ils ont emprunté en mars et avril, monsieur Nadeau-Dubois, après avoir dépeint son locateur en disant qu’ils ont déjà eu par le passé des problèmes à se faire émettre des reçus attestant du paiement du loyer, ce qui les avait amenés à payer par chèque, viendra dire qu’ils ont, malgré tout, payé en argent parce qu’ils n’avaient plus de chèque en leur possession. Qu’ils décident ainsi de payer en argent les loyers sans l’assurance que des reçus seraient émis par le locateur en pareilles circonstances, laisse le tribunal aussi songeur que perplexe.

[11] Par ailleurs, le tribunal juge plutôt étonnant que deux personnes instruites par le passé du haut risque qu’ils prenaient, n’aient pas eu la prudence minimale d’exiger du locateur qu’il remette d’abord un reçu de paiement pour le mois de mars avant de déposer après le 2 avril 2012, une autre forte somme de 950 $ pour le loyer d’avril 2012.

[12] Là où le bat blesse, c’est lorsqu’il sied de constater qu’en date du 2 avril 2012, les locataires auraient retiré de leur compte bancaire 960 $ pour le loyer d’avril avant de se rendre chez le locateur pour déposer la somme dans une enveloppe dans la boîte aux lettres du locateur qui avait pourtant déjà entrepris contre eux, en date du 30 mars 2012, des procédures de recouvrement du loyer devant la Régie du logement. Voilà qui lézarde davantage la crédibilité des locataires.

[13] Autant dire que le locateur a témoigné pour sa part en disant n’avoir rien reçu des locataires qui, a-t-il souligné au passage, n’a jamais été avisé par ses locataires de ce mode de paiement de leur loyer pour les mois de mars et avril. Le locateur s’empressa d’ajouter que jamais il n’a autorisé un de ses 61 locataires à payer le loyer en argent dans une enveloppe déposée dans sa boite aux lettres qui n’a aucun mécanisme de sécurité (barrure) et qui est située en plein centre-ville. Et de conclure son témoignage sur un ton laconique en s’adressant directement à ses locataires. « …et faites comme tout le monde payez votre loyer ».

[14] C’est donc dire que la preuve est contradictoire quant au paiement du loyer. Cependant, le fardeau de prouver le paiement appartient aux locataires.

Droit applicable

Règles de preuve

[15] Selon les dispositions de l'article 2803 du Code civil du Québec, il revient à la partie demanderesse de faire la preuve des faits allégués dans sa demande :

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée».

[16] En l’espèce, le locataire doit démontrer, par prépondérance de preuve, que les faits qu'il présente sont probables, conformément à l'article 2804 du Code civil du Québec :

« 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante».

[17] Quant à l'appréciation du témoignage, l’article 2845 édicte ce qui suit :

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. »

[18] De plus, l'auteur Léo Ducharme énonce relativement au fardeau de la preuve dans Précis de la preuve ([1]) :

« 146. S'il est nécessaire de savoir sur qui repose l'obligation de convaincre, c'est afin de pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l'absence de preuve. En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l'obligation de convaincre perdra. »

[19] En l’espèce, le Tribunal ne peut donner raison aux locataires. Dans la cause de Simmco c. Arès([2]), Me Francine Champigny en s'appuyant sur l'article 2803 du Code civil du Québec fait une analyse du fardeau de preuve qui incombe à la partie défenderesse qui conteste le recouvrement du loyer. Ainsi écrit-elle :

« La représentante de la locataire déclare qu’elle a les baux signés par la locataire depuis au moins huit ans, que cette dernière a toujours payé son loyer correctement durant cette période et n’a jamais été poursuivie à la Régie du logement. Elle ne voit pas pourquoi la locataire n’aurait pas payé ses loyers chez le locateur en cause.

[…]

La représentante de la locataire plaide que les éléments de preuve présentés par le demandeur sur qui repose le fardeau de preuve sont insuffisants pour conclure que les loyers sont dus. »

[20] Il est vrai qu'en vertu de l'article 2803 du Code civil du Québec, il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Cependant, la jurisprudence admet que le demandeur n'a pas à prouver tous et chacun des faits dans la mesure où certaines présomptions le dispensent de la présentation de cette preuve.

[21] Comme l'expose le professeur Ducharme, la présomption de la conservation d'un droit ou d'une situation acquise est à l'origine du fait que l'article 2803 du Code civil du Québec mette à la charge de celui qui prétend la modification ou l'extinction d'un droit de le prouver.

[22] Ducharme s'exprime ainsi :

« La présomption de la conservation des droits ou des situations acquises, n'est qu'une variante de la présomption de l'état normal et habituel des choses. C'est sur la base de cette présomption que l'article 2803 C.c.Q. met à la charge de celui qui prétend qu'un droit a été modifié ou éteint de prouver les faits sur lesquels il se fonde. Si une preuve absolue était exigée du demandeur, il lui incomberait, non seulement d'établir que le droit qu'il réclame est bien né à son profit, mais également que durant tout le temps qui s'est écoulé depuis lors, aucun acte juridique n'est venu le modifier ou l'éteindre. Le législateur a préféré faire jouer la présomption de l'état normal et habituel des choses et mettre à la charge de celui qui invoque la survenance d'un tel acte d'en rapporter la preuve. C'est ainsi que celui qui réclame le remboursement d'un prêt n'aura pas à prouver que ce prêt n'a pas été remboursé. »[3]

[23] Plus loin, Ducharme ajoute :

« Sous réserve des deux présomptions que nous avons énoncées, le demandeur a l'obligation de prouver tous et chacun des faits générateurs de son droit. Si l'existence de ce droit suppose l'inexécution d'une obligation à la charge de la partie adverse, il devra l'établir. D'où l'importance, en ce qui concerne le fardeau de la preuve, de la distinction entre les obligations de résultat et les obligations de moyen. Celui qui réclame l'exécution d'une obligation de résultat n'a pas à démontrer que le débiteur ne l'a pas exécutée, c'est plutôt au débiteur qui se prétend libéré à prouver l'exécution de l'obligation ou à justifier pourquoi son inexécution ne lui serait pas imputable.

Or, il est clair que le paiement du loyer est une obligation de résultat et en conséquence, la durée du bail et le montant du loyer ayant été établis, il appartient aux locataires de prouver le paiement du loyer pour toute la durée du bail. »[4]

[24] Dans le cas présent, le tribunal doit se demander si les locataires ont démontré, par prépondérance de preuve, qu’ils ont valablement effectué le paiement des loyers des mois de mars et avril au locateur qui aurait lui reçu le paiement de sa créance.

[25] Bien qu’ils soutiennent n’être redevables d’aucune somme d’argent au locateur, à l’évidence les locataires ne se sont ménagé aucune preuve documentaire qui supporte leurs prétentions quant au paiement du loyer des mois de mars et avril 2012. Autant dire que le tribunal n’a pas jugé crédible les locataires à propos des paiements en argent qu’ils disent avoir effectués au profit de leur locateur en laissant à son attention une enveloppe forte d’un montant de 950 $ dans la boîte aux lettres de son domicile.

[26] En l’espèce, les locataires ne se sont pas acquittés du fardeau de preuve qui leur incombait et n’ont pas, de ce fait, convaincu le tribunal du bien-fondé de leurs prétentions, mais bien au contraire. Ce faisant, le tribunal conclut que les locataires doivent 1 900 $ au locateur, soit le loyer dû à la date d’audience, plus 8 $ représentant les frais de signification de la demande.

[27] Les locataires sont en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l’application de l’article 1971 du Code civil du Québec.

[28] Le bail n’est toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant jugement, conformément aux dispositions de l’article 1883 du Code civil du Québec.

[29] Le préjudice causé au locateur ne justifie pas l’exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l’article 82.1 de la Loi sur la Régie du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[30] RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion des locataires et de tous les occupants du logement;

[31] CONDAMNE les locataires solidairement à payer au locateur la somme de 1 900 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q., à compter du 30 mars 2012 sur la somme de 950 $, et sur le solde à compter de l’échéance de chaque loyer, plus les frais judiciaires de 76 $;

[32] RÉSERVE la demande quant aux autres conclusions.

[ChokingDog]

Est-ce qu'il t'a donné un reçu lorsque tu lui as donné tous tes chèques post-datés? Si ce n'est pas le cas, il peut revenir contre toi en disant que tu ne lui as pas donné le chèque de juin.

Non, je n'ai pas exigé de reçu pour ma série de chèques.

Et c'est un détail que j'ai oublié de préciser: le proprio a finalement encaissé le chèque de juin (le 11, je crois). C'est donc seulement le paiement du loyer de mai le problème.

Tu passes quand ?

Juillet.

Régie du logement

Merci mon Georges, mais j'ai déjà lu cette page. En fait, plus je lis sur le sujet, plus je me dis que le proprio a peu de chance de gagner, mais le gars n'est pas un imbécile, il sait sûrement ce qu'il fait. Je ne vois pas comment il pourrait gagner, mais l'agressivité de ses démarches me fait suspecter qu'il y a une grosse anguille sous cette roche. Il veut peut-être seulement me faire peur et espère que je quitte de mon gré... Ça fait quand même deux ans que je l'achale pour qu'il répare la moitié de mes fenêtres et installe des moustiquaires à l'autre moitié...

Et vous êtes bin fin de me plaindre, mais c'est moins pire que ça en a l'air. Au moins les fausses accusations d'insalubrité vont me pousser à gratter le jus de poubelle qui recouvre le bois franc de la cuisine.

[Porthos]

.

Modifié 28 mars 2013 par Malte Laurids Brigge

[ChokingDog]

Pro tip: ne prenez jamais d'ententes verbales avec votre propriétaire. Il ira les contredire à son avantage devant la cour.

L'audience s'est plutôt mal passé. Le régisseur m'a averti que je recevrai sous peu un avis de résiliation de bail et d'éviction.

[Gamin]

T'es-tu présenté tout nu coudonc? T'avais tout les chances de ton bord pourtant

[ChokingDog]

Trois semaines de retard de paiement de loyer = résiliation du bail et expulsion du locataire. C'est simple comme ça. Mon proprio n'est pas obligé d'accepter les offres de paiements que je lui ai proposé. S'il me fait attendre, c'est ma faute, pas la sienne. La mauvaise foi du proprio n'excuse pas les torts du locataire.

Au moins mon propriétaire a eu l'air cave quand est venu le sujet de l'insalubrité.

[Gamin]

Criss le feu

[Sharkillington]

Trois semaines de retard de paiement de loyer = résiliation du bail et expulsion du locataire. C'est simple comme ça. Mon proprio n'est pas obligé d'accepter les offres de paiements que je lui ai proposé. S'il me fait attendre, c'est ma faute, pas la sienne. La mauvaise foi du proprio n'excuse pas les torts du locataire.

Au moins mon propriétaire a eu l'air cave quand est venu le sujet de l'insalubrité.

Non mais quel trou du cul. J'en suis abasourdi.

Edit: Suffit de rendre l'appartement réellement insalubre avant de quitter les lieux.

Modifié 4 août 2012 par Jacks Devastated Brain

[Gamin]

Tue quelqu'un dans l'appart, check ben le proprio essayer de relouer ça après ahah

[Waat Waat]

.. À chaque "dérangement" il me fait sentir comme un trou de cul.

. Je commence à penser qu'ils sont tous des enculés.

Tu est un trou de cul aussi, tu est un locataire. Tu n'est rien d'autre qu'un rapporteux d'argent pour payer son immeuble.

C'est toi qui se fait enculer. À chaque mois tu payes son hypothèque et il se fait un petit 150-300 $ sur ta tête qu'il garde dans le compte pour les réparations par année. Après 25 ans de loyaux services, son immeuble est payer.

C'est tu pas beau ça ?

(:

[Waat Waat]

la vérité choque

La revanche des locataires ne peut se faire que par des points de réputation négative haha, pas beaucoup de pouvoir. Allez maintenant ramasser votre argent pour le loyer du prochain mois.

Comment êtes vous incapable de faire un cash down de 5 % ???? ou mettre de l'argent dans votre REER et wrapper pour votre première maison ? Il faut vraiment être cave. Lâchez le iphone et les cigarettes ça aiderait. Coupez sur vos sorties au resto aussi.

Écoutez ceux qui l'ont l'affaire au lieu d'hair. Ce que je fais avec vous c'est du tough love. Je vous montre la vérité en pleine face de ce que les autres plus haut de la société pensent vraiment de votre gueule ! lol.

Au moins quand tu payes ton loyer sur ton propre condo, l'argent te revient, c'est un investissement. C'pa la même chose dans un esti appartement de BS avec des planches de plywood sur les fenêtres pour le climatiseur. lol

[Gamin]

la vérité choque

La revanche des locataires ne peut se faire que par des points de réputation négative haha, pas beaucoup de pouvoir. Allez maintenant ramasser votre argent pour le loyer du prochain mois.

Comment êtes vous incapable de faire un cash down de 5 % ???? ou mettre de l'argent dans votre REER et wrapper pour votre première maison ? Il faut vraiment être cave. Lâchez le iphone et les cigarettes ça aiderait. Coupez sur vos sorties au resto aussi.

Écoutez ceux qui l'ont l'affaire au lieu d'hair. Ce que je fais avec vous c'est du tough love. Je vous montre la vérité en pleine face de ce que les autres plus haut de la société pensent vraiment de votre gueule ! lol.

Au moins quand tu payes ton loyer sur ton propre condo, l'argent te revient, c'est un investissement. C'pa la même chose dans un esti appartement de BS avec des planches de plywood sur les fenêtres pour le climatiseur. lol

Continue, ça nous intéresse

[VaGaBonD]

C'est la première fois que j'entends ça; t'es sûr qu'il n'y a pas de non-dits dans ton histoire ?

Que tu macules pas les murs d'excréments les soirs de pleine lune ?

Je peux pas croire qu'il soit si intransigeant, par plaisir.

[Sikaneba]

C'est la première fois que j'entends ça; t'es sûr qu'il n'y a pas de non-dits dans ton histoire ?

Que tu macules pas les murs d'excréments les soirs de pleine lune ?

Je peux pas croire qu'il soit si intransigeant, par plaisir.

Il faut croire que son propriétaire l'est, intransigeant. Ou carrément juste déterminé à le faire sortir du logement.

C'est exactement trois semaines de retard que ça prend pour faire une demande d'éviction. C'était sans doute pour cette raison que son proprio ne répondait pas à ses messages au début de l'histoire: il cherchait à étirer le temps.

Résiliation de bail pour retard de paiement de loyer :

Un retard de plus de trois (3) semaines dans le paiement du loyer donne droit au locateur de demander la résiliation du bail auprès de la Régie du logement.

Source

[VaGaBonD]

Certes, mais le proprio comptait donc les jours sur le calendoche; pourquoi ?

C'est assez courants, non, les petits retards comme ça, les petites badlucks, etc...on parle pas de six mois de défaut de payement, de mauvaise foi bien drabe...

Si tous les proprios se tapaient si rapidement des véroles, ça aurait pas de bon sens...

On dirait qu'il attendait ça a la limite, non ? Je l'ai sentit comme ça; aucun droit a l'erreur et je t'attends et je te ramasse.

Tout ça en deux mois en plus, je souligne, alors que m'semble qu'a chaque trois mois y'a un article sur les proprios qui chialent dans le JdM que ça leur prend souvent des années, quelques dépressions et des cheveux blancs avant de pouvoir mettre quelqu'un a la porte...

Je me rapelle d'un proprio qui évoquait que ça faisait genre 1 an et demi que des gens habitaient dans un de ses logements sans payés...T'auras vraiment pas eu le système de ton bord ChokingDog.